Ce blog traite de l'auto-construction: Ou construire soi-même.
Le but est de permettre à toutes personnes qui le souhaite de mener à bien un projet de construction de maison individuelle: De la conception des plans en passant par la sélection des
artisans, les choix techniques, les chiffrages, le planning, la mise en route du chantier, le suivi et la réception.
Avant d'aller plus loin, je voudrais apporter une précision qui à toute son importance:
Quelle est ma légitimité? Mes conseils sont-ils fiables?
J'ai réalisé en auto-construction 5 maisons individuelles sur les 6 dernières années: Conception des plans, réalisation des documents de permis de construire, choix des entreprise,
chiffrage, mise en oeuvre du chantier, suivi et réception. Et bien évidement à chaque fois: Recherche du terrain, demande de financement du projet, démarche de viabilisassions, et achat du
terrain.
Dans les 5 cas, j'ai fait réaliser le gros oeuvre:
Terrassement, maçonnerie, charpente, couverture, zinguerie et façades.
Je me suis chargé moi-même de la pose des menuiseries extérieures, du placo, menuiseries intérieures, électricité, plomberie (chauffage et sanitaire) et bien entendu de toutes les finitions:
Carrelage, faïence, peinture, papier peint etc...
On pourrait donc dire que je suis en matière d'auto-construction un "amateur éclairé"... Mais en matière d'immobilier et notament de construction de maisons individuelles, je suis plus que
ça:
J'ai été agent immobilier, commercial en maisons individuelles (pour des grands groupes,et pour de petits constructeurs.), Puis je suis passé du coté technique en tant que conducteur de travaux,
puis directeur de programme. Enfin, j'ai créé une société il y a 4 ans qui a pour vocation d'aider les particuliers à gérer eux même leur projet de construction individuelle:
C'est la première agence conseille en auto-construction.
Pour les personnes qui souhaitent faire construire en auvergne: Rendez vous sur le site de mon entreprise:
WWW.club-sovalfon.com link
Vous y trouverez tous les conseils disponibles sur ce blog, mais aussi des projets chiffrés par les plus grandes entreprises du batiment en auvergnes. Si vous avez un projet: N'hésitez
pas à nous contacter...
Pour tous ceux qui sont extérieur à notre belle région d'auvergne, bienvenu sur ce blog...
Vous y trouverez tous les conseils qui vous permettrons de menez votre projet a bien en évitant les pièges les plus classiques. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à nous les faires
parvenir par mail: sovalfon@free.fr
Mais avant de rentrer dans les fiches techniques "Comment Faire?": Il parait indispensable de répondres à 3 questions:
- Qu'est-ce que l'auto-construction?
- Pourquoi choisir l'auto-construction?
- Pourquoi le contrat de construction de maison individuelle est une imposture?
Qu'est-ce que l'auto-construction?
Pour les puristes, l'auto-construction est le fait de construire sa maison sans l'aide d'aucun professionnel: Qu'ils soient architectes, maitres d'oeuvres ou artisans:
En clair: L'auto-constructeur doit faire lui même les travaux de gros oeuvres: Terrassement, maçonnerie, charpente, couvertures, zinguerie, menuiseries extérieurs et façades
Ainsi que les travaux de second oeuvre: Placo, électricité, plomberie, chauffage, carrelage, peinture et papier peint...
Je m'excuse donc par avance auprès des "vrais auto-constructeurs", mais ce blog va principalement traiter "d'auto-gestion" et de "semi auto-construction"
Pour faire simple:
"l'auto-gestion"
C'est le fait de concevoir et de gérer son projet de construction de maison individuelle (Sans passer ni par un constructeur,
ni par un maitre d'oeuvre, ni par un architecte).
Vous dessinerez vos plans, Choisirez vos artisans, ferez réaliser vos chiffrages, concevrez vos documents de permis de construire, déposerez et obtiendrez votre permis de construire et gèrerez
votre chantier. En auto-gestion, vous ne réalisez pas vous-même les travaux: Vous les confiez à des professionnels.
On considère que l'autogestion permet de générer de 15 à 20% d'économie, par rapport au prix d'un projet de constructeur de maisons individuelles classique.
"la semi-auto-construction"
C'est le fait d'ajouter à l'auto-gestion la réalisation par ses propres soins des lots de second oeuvre:
Pose des menuiseries extérieures, placo, électricité, plomberie, chauffage, sanitaire, carrelage, faiënce etc...
On considère que la semi auto-construction permet de générer de 20 à 40% d'économie par rapport au prix d'un projet de constructeur de maisons individuelles classique.
Pourquoi choisir l'auto-construction?
La première réponse semble évidente: Pour le prix:
Le coût de construction moyen d'un pavillon simple de plein pied, 3 chambres et garage 1 voiture est de l'ordre de 100 000 €
En auto-gestion, le prix de revient chutera à prestation égale à environ 85 000 € soit 15 000€ de moins!
En semi auto-construction, le prix atteindra à prestation égale environ 60 000 € soit 40 000€ de moins!
Mais il y a d'autres arguments:
En optant pour l'auto-construction, vous connaitrez parfaitement votre maison, vous saurez comment elle a été faites, quelles options techniques ont été réelement mis en oeuvre, quelles
difficultés ont été rencontrées et quelles solutions auront été choisies pour y remédier.
En résumez, vous connaitrez le "making off" de la construction et rien ne vous sera caché. Ce sera une source d'inquiétude sur le moment, mais lorsque les solutions auront été trouvées (Et on les
trouves toujours!) vous serez certain que ces solutions sont celles qui conviennent à vos impératifs et non aux objectifs de délais ou financier d'un constructeur...
Enfin, l'auto-construction est, pour des constructions simples, la solution la plus sûr actuellement disponible sur le marché ( Voir: Pourquoi le contrat de construction est une
imposture).
J'insiste sur l'aspect simple de l'architecture de votre maison:
Lorsque que votre maison dépasse 170m2 de SHON, le recours à un architecte pour réaliser les plans est obligatoire.
Mais au-delà de cette obligation légale, je ne saurais trop conseiller aux personnes souhaitant réaliser un projet de maison complexe: Plusieurs niveaux décalé, terrain très pentu, Zone
historique etc.. D'avoir recours à un architecte et ce quelle que soit la SHON de la construction. Il est toujours bon de rappeler que l'architecte est le seul véritable
proffessionnel qui a suivi un cursus complet d'étude (5 ans après bac) et sanctionné par un diplome:
Contrairement à tous les "Maitres d'oeuvres", "Constructeurs", "Pavillonneurs" etc... Autant de métier pouvant être exercer par n'importe qui, et sans diplome...
Pourquoi le contrat de construction de maison individuelle est une imposture?
Et même un véritable danger!
Pourtant, tout semble fait pour vous simplifier la vie:
- Vous n'avez qu'un seul interlocuteur: Le constructeur.
- Le contrat est à prix défini à l'avance et généralement fixe
- Il réalise une étude de sol avant les travaux
- Vous avez une garantie d'achèvement
- Vous avez une garantie de livraison
Cela semble la formule idéale? détrompez vous, chacun de ses points est la source même de grave disfonctionnement:
Premièrement: Vous n'avez qu'un seule interlocuteur:
Cela signifie vous ne signerez qu'un seul contrat avec votre constructeur:
Ce contrat mentionnera un descriptif de la maison à construire, un délais de livraison maximum et un prix ( pour les principales informations qu'il contient).
A aucun moment ne sera mentionné les entreprises sélectionnées pour construire votre maison, c'est le constructeur seul qui choisira ses entreprises sans que vous n'ayez rien à dire. Et celon
vous, quel critères votre constructeur va-t-il retenir? L'expérience de l'entreprise, le sérieux de l'entreprise, l'intéret de l'entreprise pour votre projet ou bien le prix...
Le prix bien sûr: Plus il est important, plus votre constructeur va imposer des prix bas aux artisans: Les entreprises les plus sérieuses refusent de travailler pour des pavillonneurs, seules les
jeunes entreprises, ou bien les entreprises en manque de travail (donc pas les meilleures) accepteront. Et pour ne pas perdre d'argent avec des prix aussi tirés, ces entreprises réaliseront le
travail à toute vitesse, pour tenter de se ratrapper sur la main d'oeuvre, elles mettront en oeuvre les matériaux de qualité minimum: épaisseur de dalle minimum, ferraillage minimum,
fondation minimum etc... (parfois même moins)
En plus, ces artisans ne risque pas leur réputation:Il n'y a pas leur nom sur le panneaux de chantier mais celui du constructeur: Ce n'est pas "MACONNERIE MACHIN" qui construit mais "MAISON
TRUC". Seul de constructeur sait quel maçon est intervenu...
C'est un peu comme si vous alliez acheter une voiture et que le vendeur vous fasse signer un contrat qui mentionne simplement que votre voiture aura: 4 roues, 4 portes, 4 sièges, Qu'elle sera
blanche, qu'elle aura telle forme. Mais qu'il se réserve le choix du moteur, du systhème de freinage, de la marque des systhèmes électroniques etc... Vous vous retrouverez certainement avec un
moteur de clio plutot qu'un moteur de BMW...
Deuxiemment: Le contrat est à prix défini à l'avance et généralement fixe:
Cela signifie que votre constructeur s'engage à prendre à sa charge tous les imprevus du chantier et qu'il se doit, quoi qu'il arrive de vous livrer votre maison pour le prix défini à
l'origine.
Dans la grande majorité des cas, cela ne pose aucun problème... Mais il arrive que des problèmes techniques imprévus surgissent. Que fera alors le constructeur:?
Si c'est un constructeur honnète, il vous exposera la situation et tentera de vous faire accepter la plus value nécessaire a une finition de votre chantier dans les règles de l'art.
Malheureusement, lorsqu'il vous a vendu le contrat de construction, il vous a également vendu l'aspect définitif de l'invariabilité du prix.
Vous êtes donc parfaitement en droit de refuser cette plus value et de laisser le constructeur la prendre à sa charge. C'est la raison pour laquelle dans l'immense majorité des cas, le
constructeur choisira de ne pas vous informer de la difficulté et choisira la solution la moins cher pour lui, et bien souvent d'ailleur, prendra le risque de la malfaçon en ignorant la
difficulté...
Troisiemement: Il réalise une étude de sol avant les travaux:
L'étude de sol en soit est une exélente chose. A l'origine, cette technique était réservée à la construction d'immeuble ou de très grande villa. L'objectif de ces études de sol était de
déterminer à quelle profondeur il convient d'encrer les fondations de grands batiments pour qu'ils restent stables:
La méthode est très chère: Il faut réaliser un forage et une étude pour chaque pieu de fondation pour trouver à chaque fois la profondeur où le
sol a la résistance indispensable pour supporter les éléments de constructions à implanter: Cela permet de faire les calculs d'étude béton pour la structure des grands batiments.
Appliqué à la maison individuelle, l'étude de sol est soit une énorme dépense inutile, soit une arnaque.
Les études de sols ont été imposées aux constructeurs de maisons individuelles par les assureurs en domage-ouvrage qui cherchaient des solutions pour diminuer la quantité astronomique de
sinistres générés par les constructeurs. Ils leurs ont donc imposé la réalisation d'une étude de sol pour chaque projet.
Les constructeurs ont donc pris cette obligation au pied de la lettre et font réaliser par des sociétés spécialisées une étude de sol par projet: Non pas un forage par pieu de fondation, mais un
seule forage sur le terrain où doit être implanté la maison: La société réalise donc le forage et donne son verdicte: "Au point de forage, le bon sol est à une profondeur de 2m!". Mais bien sur,
cela ne signifie rien parceque le "bon sol" est rarement linéaire et que sa profondeur peu varier énormément sur un même terrain.
Mais le constructeur à rempli son obligation au moindre coût et le plus grave, c'est qu'il va bêtement respecter le résultat de l'étude de sol en creusant les fondations de 2 m de
profondeur.
Or, si à certain endroit de la maison, le "bon sol" est plus profond, le pieu de béton de 2 m de profond par 1m50 de long par 0.50m de large représente un poid considérable qui va entrainer cette
partie de la maison vers le "bon sol".
Si le reste de la maison est bien encré, il ne bougera pas et cela pourra génèrer une fissure de stucture.
Quatrièmement: Vous avez une garantie d'achèvement.
Les constructeurs de maisons individuelle brandissent cette garantie comme gage du sérieux de leur gestion et pour vous
mettre en garde contre tous ceux qui ne sauraient vous la fournir: C'est à dire notament, l'ensemble des artisans du batiment qui trouveraient bien saugrenu de payer un assureur pour une garantie
aussi étrange qu'inutile!
Mais pour les constructeurs, cette garantie est loin d'être inutile: Tout comme la "garantie de livraison", elle leur est imposée par les pouvoirs publiques.
Alors, plutôt que de vous la présenter en vous avouant la vérité que je vais vous décrire, il vous en parle comme d'un avantage pour vous en vous disant: "Nous vous fournissons une garantie
d'achèvement, cela signifie que si notre entreprise dépose son bilan au cours de votre construction, une assurance à laquelle nous souscrivons prendra le relait et terminera votre construction
telle qu'elle a été prévue au départ."
Dans 99.99% des cas, cette phrase suiffi au client qui ne cherche pas d'autres explications et trouve même plutôt rassurant un tel dispositif.
Passons maintenant de l'autre coté du miroir:
Premièrement, cette garantie n'est pas gratuite et ce n'est bien évidement pas le constructeur qui la paie sur ses bénéfices, elle est incluse dans le prix de la maison et c'est donc bien le
client qui la paie.
Ensuite: Pourquoi cette garantie?
Parceque vous allez payer le constructeur bien avant qu'il n'ait effectivement réalisé les travaux: Je m'explique:
Le contrat de construction prévoit un échéancier de paiement très particulier:
Prenons l'exemple d'une construction vendu 100 000 € (ce qui correspont à une petite maison de 100m2 environs):
Le contrat prévoit que vous devrez verser:
15% du prix à l'achèvement des fondations: soit 15 000 €
Mais les fondations ne représente pas 15% du coût de la maison, mais à peine 5% soit 5000 €
40 % du prix à l'achèvement de la maçonnerie: soit 40 000 €
Mais le coût d'une maçonnerie est d'à peine 25000 €
60% du prix à la mise hors d'eau soit: 60 000 €
alors que le coût réel ne dépasse pas 35 000 €
Aussi, à ce stade de la construction, vous vous trouvez dans une situation où vous avez payé 60 000 € des travaux qui n'en coutaient réellement que 35 000 €. Votre constructeur
bénéficie donc grace à ce contrat injuste d'une avance de trésorerie de 25 000 € gratuite!
Et, au lieu de vous offrir une contrepartie en échange de cette avance d'argent gratuite, le lobie des constructeurs est parvenue à obtenir du gouvernement que ce soit VOUS qui financiez une
assurance pour vous garantir au cas ou le constructeur déposerait le bilan (ou organiserait sa propre faïte, il faut dire que 50 ou 100 chantiers qui vous font une avance de trésorerie de 25
000 €, cela représente un beau magot très tantant!).
Le vrai discours serait donc de vous dire: VOUS allez nous payer sans arret en avance et donc VOUS allez devoir financer une assurance au cas ou il nous prendrait l'envie de partir avec la
caisse!!! Mais présentée comme celà bien sûr, cette garantie d'achèvement est bien moins glamour!!!
Surtout quant on la compare avec le systhème ultrat sofistiqué qu'ont adopté les artisans sérieux depuis la nuit des temps:
L'artisans vous fait un devis, vous signez ce devis, il réalise les travaux et UNE FOIS LES TRAVAUX TERMINES, vous payez la facture correspondant au devis... Et si l'artisan dépose le bilan au
milieu du chantier? Vous en trouverez un autre pour finir le chantier! Vous n'aurez rien perdu puisque vous n'aviez pas encore payer!!!
Moralité: Si on fait compliqué alors que l'on peu faire si simple: C'est qu'il y a une arnaque quelquepart!!!
D'autant que cette avance gratuite de trésorerie aux constructeurs engendre un autre problème, et donc une autre garantie: La garantie de livraison!!!
Cinquièmenent: Vous avez une garantie de livraison:
Je ne vous refais pas le discour si dessus, c'est évidement VOUS qui financez cette garantie. Mais de quoi s'agit-il?
Suivant le discour officiel des constructeurs: Cette garantie les oblige à vous fixer une date de livraison qu'ils doivent impérativement respecter sous peine d'être astreint à vous verser une
pénalité de retard...
Bon, pourquoi pas, voyons plus loin:
Vous vous rendrez compte que le délais de construction qu'ils se donnent pour construire votre maison de plein pied de 100 m2 est de parfois de 18 mois !!!
C'est drôlement long. Si vous ne dites rien, c'est bien souvent le délais qu'ils mettrons au contrat, si vous vous étonnez de ce délais, ils argumentront en vous parlant de temps de séchage d'une
maçonnerie et de plâtre, qu'il est important de laisser du temps au artisans pour que les travaux soient correctement réalisés. Si vous insistez un peu, ils ramèneront ce délais à 12 mois mais
très rarement mois.
Or, pour construire une maison de plein pied de 100 m2 il faut
15 jours de maçonnerie
1/2 journée de charpente
2 jours de couverture
1 jour de zinguerie
1 jour de pose de menuiserie extérieur
2 jours de façade
1 jour de remise en place des terres et de raccordement
15 jours de platrerie et menuiserie intérieure au cour desquels 80% de l'électricité et de la plomberie sont réalisés
1 jour de chappe de carrelage
1 jour de joitage des carrelage et pose faïence
2 jours d'appareillage de plomberie et mise en eau
2 jours d'appareillage électrique
Dans un monde parfait, si tous les corps d'état s'enchainaient idéalement, il faudrait moins de 3 mois pour vous livrer une maison. Disons que les aléats du chantier double ce délais, nous
sommes donc sur 6 mois... Alors pourquoi vouloir mettre 12 ou 18 mois???
Pour une raison très simple: Vous allez leur offrir une avance de trésorerie, ils entendent bien en profiter et même en abuser, quitte à risquer des malfaçons:
Je m'explique:
Si l'on reprend l'exemple des versement si dessus, le gain de trésorerie pour le constructeur est optimal lorsque la maison est hors d'eau, c'est à dire lorsqu'il a réalisé la maçonnerie, la
charpente et la couverture...
Prenez le temps d'observer les chantiers de construction de maisons individuelles réalisés par des constructeur et vous vous rendrez compte que le rythme est presque toujour le même:
PREMIER MOIS: La maçonnerie est faite et le toit est posé:
La maison est hors d'eau, vous versez au constructeur 60 000€
Lui; il n'a encore rien payer puisqu'il paye les artisans à 60 jours à réception de facture, les artisans ont envoyé leur facture le même jour ou vous avez reçu la votre, ils ne serons payer que
dans deux mois.
Le constructeur à encaissé 60 000 € , il à déboursé 0 €
Second mois: Rien ne se passe sur le chantier
Le constructeur fait travailler sur ses comptes vos 60 000 €
Troisieme mois: Toujours rien sur le chantier
Vos 60 000 € travaille toujours sur les comptes du constructeur, d'autant que s'il à 40 chantiers simultanément, ses deux mois à faire fructifier l'argent que vous lui avancé
gratuitement lui ont rapporté près de 11250 € de marge supplémentaire.
Quatriemme mois: Sur le chantier, toujour rien
Le constructeur paye ses artisans, Il ne lui reste plus qu'une avance de trésorerie gratuite de 25 000 €. Mais il n'a toujour pas intéret à faire poursuivre les travaux, En faisant réaliser
les travaux de platrerie, électricité et plomberie, il vous facturerait certe 95 % du prix soit 20 000 € de plus que ce qu'il à déja, mais il devrait aussi payer les entreprises (Ce qui
représente environs ces 20 000 €) et surtout vous livrer la maison. La meilleur solution pour lui est d'attendre et c'est ce qu'il va faire:
5°, 6°, 7°, 8°, 9° et 10° mois: Sur le chantier, encore rien, peut être la pose des menuiseries extérieures pour vous faire patienter...
Sur les compte du constructeur par contre, cela devien intéressant: Souvenez vous que vous êtes 40 à lui avoir avancé 25 000 € de trésorerie gratuite: soit 1 000 000 € sur ses comptes, qui
vont lui rapporter en plus entre le 5° et le 10° mois 15 000 €.
Et c'est là qu'intervient la garantie de livraison: Pour que ce petit jeu ne dure pas éternellement que le constructeur soit bien obligé de vous livrer un jour ou l'autre et donc de cesser de
faire joujou avec votre argent!!!
Cette garantie est donc tout aussi inutile et savoureuse que la précédente: VOUS payez une assurance qui vous garantie simplement que le constructeur ne jouera pas éternellement avec votre argent
et finira par vous livrer votre maison.
Donc, le 11° et le dernier mois (si vous étiez sur 12, sinon, il vous faudra patienter 6 mois de plus!!!): Branle bas de combas sur la chantier!!! D'un seul cout interviennent ensemble et dans la
plus grande confusion et précipitation tous les corps d'état du second oeuvre: Plaquiste, plombier, électricien et carreleur qu'il faut coordonner tant bien que mal: Le chantier presse!!! mais
ils pressent tous et souvenez vous que vous êtes 40 que ses artisans vont devoir finir en deux mois, alors on ne traine pas: Le placo est expédié à la va vite en 5 ou 6 jour, l'électricien pose
l'appareillage alors que le carrelage est à peine sec etc...
Cette précipitation causera au mieu un travail baclé et mal fini, au pire de vrais malfaçons.
Tous cela n'arrive pas losque l'on traite directement avec un artisans: Comme vous le payez qu'une fois le travail effectué, il a négocié avec ses fournisseurs un délai de paiement de trente
jours. Ce qui lui laisse largement le temps de faire ce qu'il à faire correctement et de ce faire payez par vous dès qu'il vous présente la facture.
Il prend juste le temps dont il a besoin, ni plus, ni moins et il n'a aucune raison de faire trainer le chantier.
Du coût, sans que vous ayez besoins d'aucune assurance, je vous pari que votre chantier sera terminé en 10 mois...
En conclusion, je dirais simplement ceci:
Fuyez les constructeurs comme la peste: Trop peu parviennent à faire leur métier sérieusement. Les seuls qui maintiennent le cap de la qualité sont cependant simples à repérer: Ce sont les plus
cher!!! Leurs garanties sont des impostures à la limite de l'escroquerie ( et le pire c'est que les pouvoir publiques, victime des lobies, sont persuadés de faire ce qu'il convient dans l'intéret
des consommateurs en mettant en avant le contrat de construction et en se faisant complice de sa promotion)
Constructeur, pavillonneur ou maitre d'oeuvre: Ce ne sont pas des métiers: N'importe qui peu demain ouvrir une société de construction de maisons individuelles: Cela ne demande aucune compétance
et aucun diplome...
Pour ouvrir un salon de coifure, vous êtes obligé d'avoir un brevet professionnel, pour ouvrir une entreprise de maçonnerie, vous devez justifiez d'un brevet professionnel, mais pour devenir
constructeur de maisons individuelle, vous n'avez même pas besoin du BEPC...
A leur décharge, la pluspart de maître d'oeuvre indépendant on une solide expérience du terrain et même si l'on trouve parmis eux de vrai escros, un mâitre d'oeuvre qui a pignon sur rue
depuis de nombreuses années est un interlocuteur valable...
Mais si vous voulez une maison respectant toutes les règles de l'art, soyez logique et frappé à la porte du seul professionnel dont les compétances sont certifés par un diplôme: L'ARCHITECTE.
Vous vous rendrez compte qu'ils sont très souvent au même prix, voir moins cher que la pluspart des constructeurs.
Maintenant, si votre projet est simple, et si vous avez l'envie (et l'énergie) pour réalisez vous-même votre projet: Jettez-vous à l'eau: DEVENEZ AUTO-CONSTRUCTEUR!!!
